قانون مدني مهم‌ترين قانوني است كه بخش عمده‌اي از قواعد و شرايط عام و اختصاصي حاكم بر روابط ميان افراد يك جامعه را تبيين نموده است. قانون مدني در سال ۱۳۰۷ به تصويب رسيده است و مواد ۴۶۶ تا ۵۱۷ آن، به بيان قواعدِ كلي و عامِ مرتبط با عقد اجاره اختصاص يافته است. مطابق آنچه در اين مواد ذكر شده است عين مستأجره در عقد اجاره مي‌تواند شخص، شيء يا حيوان باشد و موارد اجارهي اشخاص نيز اجارهي خدمه و كارگر و همچنين اجارهي متصدي حمل‌ونقل را در برمي‌گيرد؛ يعني قانون مدني مشخص نموده است كه قرارداد اجاره نسبت به چه اموري مي‌تواند منعقد شود. در اين مواد ابتدا تعريف حقوقي عقد اجاره بيان شده و سپس قواعد حاكم بر آن تبيين شده است كه از مهم‌ترين اين قواعد مي‌توان به موارد زير اشاره كرد:
نحوه‌ي انعقاد قرارداد اجاره و حقوق و تكاليف هريك از طرفين آن (موجر و مستأجر) را مشخص نموده است.
شرايط و ضوابطي را كه بايد در انعقاد عقد اجاره رعايت شود، تعيين كرده است؛ مانند آنكه در ماده‌ي ۴۶۸ قانون مدني تصريح شده است كه حتما بايد در عقد اجاره مدت اجاره مشخص شود و در غيراين‌صورت عقد باطل خواهد بود.
ضوابط و شرايط مربوط به عين مستأجره را مورد اشاره قرار داده است.
مشخص كرده است كه اگر چنانچه هريك از طرفين به تكاليفي كه طبق اين قرارداد براي آنها ايجاد شده است عمل ننمايند، طرف مقابل چه اقدامي مي‌تواند انجام دهد.
مشخص كرده است كه در صورت وجود چه شرايطي طرفين مي‌توانند قرارداد را فسخ كنند (برهم بزنند) و همچنين در چه مواقعي عقد منفسخ مي‌شود (خود به خود از بين مي‌رود).
در اين مواد پيش‌بيني شده است كه طرفين قرارداد اجاره در خصوص چه مواردي مي‌توانند براساس توافق طرفيني خود عمل كنند و در چه مواردي ملزم هستند براساس آنچه قانون تعيين نموده است عمل كنند.
انتقال محل اجاره به ديگري
- چنانچه در اجاره محل تجاري يا مسكوني، مالك يا همان موجر مالكيت محل را به ديگري واگذار كند، قرارداد اجاره معتبر باقي مي ماند مگر آن كه در قرارداد ميان موجر و مستاجر توافق ديگري شده باشد. مثل اين كه توافق شده باشد كه در صورت انتقال مالكيت مورد اجاره به ديگري قرارداد توسط يكي از طرفين قابل فسخ باشد يا خود بخود پايان يابد(به اصطلاح حقوقدان ها منفسخ شود) يا با توافق موجر و مستاجر تمام شود (به بيان حقوقدان ها اقاله شود)؛
- در محل اجاره تجاري، چنانچه پيش از سال ۱۳۷۶ تنظيم شده باشد يا پس از سال ۱۳۷۶ تنظيم و مستاجر در آغاز اجاره مبلغي به عنوان سرقفلي يا حق كسب،پيشه يا تجارت پرداخت نموده باشد، در صورت انتقال محل اجاره توسط مستاجر بدون اجازه و توافق موجر (مالك) و اثبات آن به درخواست موجر محل اجاره تخليه و نيمي از مبلغ مذكور به مستاجر متصرف پرداخت مي شود. همچنين چنانچه موجر بخواهد محل اجاره تجاري را بدون حق قراردادي يا دليل قانوني تخليه كند به شرط موافقت مستاجر و پرداخت مبلغ فوق الذكر تخليه انجام مي شود.
دعاوي موجر و مستاجر
- موجر (مالك) مي تواند در صورت استفاده مستاجر مغاير با موضوع نوشته شده در قرارداد و بر خلاف توافق، انتقال محل اجاره به ديگري (در صورت ممنوعيت در قرارداد محل مسكوني و در صورت عدم اجازه به مستاجردر اجاره محل تجاري)، تخريب و صدمه به محل اجاره كه قابل جلوگيري هم نباشد، عدم پرداخت اجاره بها و همچنين پايان يافتن مدت اجاره در محل مسكوني با مراجعه به شوراي حل اختلاف در باره محل اجاره مسكوني و دادگاه عمومي حقوقي درباره محل اجاره تجاري دعوي حقوقي مطرح كند و دادخواست بدهد. موارد يادشده در صورت اثبات و انطباق با مقررات يا شرايط قرارداد مي تواند مستند تخليه محل اجاره يا دريافت خسارت يا محكوميت مستاجر به جلوگيري از تخلف باشد؛
- مستاجر هم مي تواند درمواردي مثل تنظيم قرارداد اجاره يا سند رسمي اجاره (درباره محل اجاره تجاري) و يا خرابي عمده محل اجاره يا مانعي كه از جانب مالك براي استفاده از محل اجاره ايجاد شده است و همچنين در صورت انتقال محل اجاره به ديگري بدون درنظرگرفتن منافع و حقوق مستاجر – براساس قانون و قرارداد – همچنين بازگرداندن وديعه، قرض الحسنه يا هر مبلغي كه در هنگام تخليه بايد پس داده شود به مراجع قانوني و قضايي يادشده مراجعه و دادخواهي كند.
نكته مهم
۱- طرفين مي توانند هر شرطي را كه در قانون به طور صريح ممنوع نباشد در قرارداد بنويسند و توافق كنند؛
۲- در هر قرارداد، نمايندگان قانوني از جمله وكيل، وارث يا قيم موجر يا مستاجر مي توانند آن را از سوي موكل، مورث يا صغير، سفيه و محجور امضا و تاييدكند.
پروژه هاي ساختماني منطقه ۲۲ از بهترين پروژه هاي ساختماني در تهران مي باشد، چرا كه منطقه ۲۲ تهران ، داراي رشد بسيار زيادي مي باشد.چنانچه قصد خريد و اجاره و رهن ملك يا آپارتماني را از ميان پروژه هاي ساختماني منطقه ۲۲ تهران داريد، با املاك آبنوس تماس بگيريد.
گروه مشاورين املاك پارلمان غرب با كادري مجرب در معاملات املاك تهران وبطور تخصصي در منطقه ۲۲ خدمت هموطنان ، بخصوص مشتريان عزيز تهراني كه قصد سرمايه گذاري يا سكونت در منطقه را دارند مي باشد. منطقه ۲۲ شهرداري تهران جديدترين و مدرن ترين منطقه شهري تهران است كه در شمال غرب تهران واقع شده‌است. اين منطقه در طرح تفصيلي تهران به عنوان قطب گردشگري تهران مطرح شده است تا نيازهاي رفاهي شهر تهران را برطرف سازد كه بر همين اساس پروژه هاي بسياري از جمله آبشار تهران، درياچه مصنوعي چيتگر، محور چهارباغ ، بوستان جوانمردان ايران، شهربازي هزارويك شهر(تهران لند)، تهران مال ، پارك آبي چيتگر، پرديس سواركاري، تله كابين و مونوريل چيتگر در اين منطقه در حال ساخت و تكميل مي‌باشند. با وجود پارك‌هاي جنگلي چيتگر، خرگوش دره، لتمال كن و جهت وزش باد در تهران كه عموما غربي-شرقي است اين محدوده از تهران آب و هواي پاكيزه و مطلوبتري نسبت به ديگر مناطق تهران دارا مي‌باشد.تيم ما آماده اطلاع رساني صحيح ، به شما عزيزان جهت سرمايه گذاري در املاك منطقه ۲۲ مي باشد .اميد است از عهده رسالتي كه بر دوش داريم به شكلي شايسته بر آئيم.
بازدید:
